maj 25 2026
Referat: Generalforsamling A/B Højvangsbebyggelsen 2026

Referat af ordinær generalforsamling for regnskabsåret 2025 i A/B Højvangsbebyggelsen

Dato og sted: Torsdag den 30. april 2026 kl. 18.00 på Restaurant Parken, Søvej 9 i Esbjerg
Fremmødte: 19 stemmeberettigede plus 2 fuldmagter (21 af 39 stemmer i alt).

Dagsorden

  1. Valg af dirigent
  2. Bestyrelsens beretning
  3. Forelæggelse og godkendelse af årsregnskab
  4. Budget 2026 og tag i Højvangshaven
  5. Fra bestyrelsen
  6. Indkomne forslag (Vedtægtsændringer)
  7. Valg
  8. Eventuelt
  1. Valg af dirigent.
    Lone Jepsen blev valgt som dirigent og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt med de krævede 14 dages varsel.
    Beslutningskravet på 1/5 af samtlige mulige stemmer er opfyldt.
  2. Bestyrelsens beretning.
    Beretningen for 2025 blev fremlagt og bød blandt andet på:
    • Et ressourcekrævende dødsbo blev endeligt afsluttet i foråret.
    • Under “Grøn Koncert” i juli ramte et voldsomt skybrud, som gav problemer med indtrængende vand gennem taget i Højvangshaven.
    • Der blev afholdt en arbejdsdag med 18 deltagere (inkl. 2 lejere), hvor bl.a. cykler blev opmærket og cykelskure ryddet op.
    • Postkasserne lader sig ikke umiddelbart samle centralt, da det kræver godkendelse hos Trafikstyrelsen, og der var ikke opbakning fra ejerforeningerne.
    • Gamle grønne TDC-kabelskabe kan ikke forventes fjernet før kobbernettet udfases i 2029.
    • Udskiftning til hvide hoveddøre er påbegyndt. Den første blev skiftet i 2025, og endnu én skiftes i 2026 (samt 2-3 stykker hos udlejer Hald).
    • Festudvalget afholdt en vellykket grillfest i juni 2025.
    • Der er i årets løb blevet solgt 3 andele.
  3. Forelæggelse og godkendelse af årsregnskab.
    Revisor Jacob Due-Frederiksen fra Dansk Revision fremlagde årsrapporten:
    • Årets resultat viste et pænt overskud på 673.422 kr.
    • Grundskyld: Foreningen har betalt en efterregulering af grundskylden for årene 2021–2023 på 39.091 kr. Dette skyldes, at andelsboligerne rent juridisk har status som ejerlejligheder (med egne BFE-numre), og ejendommen har derfor fået en ny offentlig ejendomsvurdering, som nu lyder på 45.636.000 kr. Yderligere baggrund fremgik af den informationsflyer, som blev udleveret på generalforsamlingen (se bilag 1).
    • Egenkapital og reserver: Foreningens egenkapital er på 12.517.095 kr., og der er reserveret 226.177 kr. til vedligeholdelse af ejendommen.
    • Andelsværdi: Foreslået andelsværdi er beregnet til samlet 12.290.918 kr., hvilket giver en andelskronekurs på 236,30. Regnskabet blev enstemmigt godkendt.
  4. Budget 2026 og tag i Højvangshaven.
    Det helt store omdrejningspunkt var et forestående tagprojekt i Højvangshaven. Fagfolk har vurderet, at undertaget er udskiftningsklar, hvilket i praksis kræver et nyt tag for at kunne udføre udskiftningen forsvarligt og sikre, at vand fra slagregn og fygesne ender i tagrenderne.
    • Et overslag på taget lyder på 3.184.218 kr., hvoraf A/B Højvangsbebyggelsens andel uden tilskud udgør 2.256.437 kr. De nærmere forudsætninger for overslaget fremgik af den informationsflyer, som blev udleveret på generalforsamlingen (se bilag 1).
    • Et nyt lån ville betyde en gennemsnitlig huslejestigning på 9,29 kr. pr. kvadratmeter.
    • Ny gæld i form af et lån vil, alt andet lige, presse andelsværdierne ned med den nuværende værdiansættelsesmetode. Et skift af værdiansættelsesmetode til offentlig vurdering eller valuar vil kunne modvirke, at andelsværdierne påvirkes. Her kunne det være oplagt at bruge de ejendomsvurderinger, vi får fra Vurderingsstyrelsen, på vores lejligheder. Men det skal afklares, om det er en mulighed.
    • Bestyrelsen havde oprindeligt til hensigt at starte projektet snarest. På grund af den seneste geopolitiske uro, som har resulteret i energimangel, har bestyrelsen dog vurderet, at risikoen for prisstigninger er for betydelig. De finder det derfor mere hensigtsmæssigt at afvente en stabilisering af situationen. Undertage fremstilles af olie, og teglsten kræver høj varme til brænding, hvilket gør begge materialer prisfølsomme over for stigende energipriser.
    • Opsparingen bør dog ikke udskydes. Jo mindre vi skal låne, desto bedre.
    • Vedtagelse: Forsamlingen vedtog at hæve boligafgiften (fællesudgifterne) med 10 kr. pr. kvadratmeter om måneden med virkning fra 1. juni 2026 for at opbygge en opsparing til taget. Dette medfører en stigning på mellem 550 og 860 kr. pr. måned afhængigt af boligens størrelse.
  5. Fra bestyrelsen.
    • Ejendomstype og vurdering:
      Foreningen adskiller sig fra andre andelsboligforeninger, da den ikke ejer selve ejendommene. I stedet ejer foreningen 39 ejerlejligheder, der hver især er registreret som fast ejendom hos tinglysning.dk. Dette indebærer i praksis, at foreningen, i modsætning til andre andelsboligforeninger, fortsat modtager offentlige ejendomsvurderinger. Den samlede offentlige ejendomsvurdering for foreningen udgør 45,6 mio. kr. Det er dog usikkert, hvorvidt denne vurdering kan anvendes som grundlag for værdiansættelse. ABF har fundet relevante Karnov-noter, men anbefaler, at spørgsmålet afklares med en ekspert.
    • Kollektivt Internet:
      Foreningen har fået et tilbud fra Bahnhof på en 4000/4000 Mbit fiberforbindelse. Prisen er 190 kr./md. (ved 100 % tilslutning) eller 210 kr./md. (ved 80 % tilslutning) med en fastlåst pris i 36 eller 60 måneder. Beboere får gratis opgraderet eller installeret fiberboks, mens en valgfri router (Zyxel EX3301) koster 695 kr. Generalforsamlingen bakkede op om, at bestyrelsen arbejder videre med aftalen. De væsentligste vilkår fremgik af den informationsflyer, som blev udleveret på mødet (se bilag 1).
  6. Indkomne forslag (Vedtægtsændringer)
    Følgende vedtægtsændringer blev endeligt vedtaget for at bringe foreningen på linje med ABF’s standardvedtægter:
    • § 17.1 (Ubenyttede boliger):
      Ordlyden ændres til, at bestyrelsen “kan bestemme”, hvorvidt den vil overtage en andel, der har stået tom i over 3 måneder, frem for at den “bestemmer” dette. Formålet med ændringen er at fjerne tvivl om, hvorvidt dette er en mulighed eller et krav. Herved undgås en potentiel misforståelse om, at bestyrelsen ikke lever op til sit ansvar, hvis en bolig ikke er solgt inden for tre måneder og ikke har grebet ind.
    • § 28.1 og 28.2 (Bestyrelsesmedlemmer):
      Det præciseres, at bestyrelsen består af en formand og 2-4 øvrige medlemmer. Samtidig fjernes kravet om, at næstformanden automatisk også er kasserer.
  7. Valg
    • Sebastian Søndergaard modtog ikke genvalg og fik en tak for indsatsen.
    • Palle Meinert og Mark Feldberg blev begge genvalgt til bestyrelsen.
    • Lone Jepsen og Kim Franch blev valgt som nye bestyrelsesmedlemmer. Deres erfaring fra tidligere bestyrelsesarbejde og byggeprojekter gjorde dem til de mest oplagte kandidater til foreningens fremtidige opgaver. Lone har tidligere erfaring som formand og har dybdegående kendskab til foreningen og dens struktur. Kim var med til at stifte foreningen og stod under sin tid i bestyrelsen for håndteringen af Projekt Nye Vinduer.
  8. Eventuelt
    • Nøgler:
      Det fælles nøglesystem findes ikke længere. Hvis man taber sin nøgle, skal man fremover have udskiftet cylinderen i sin egen hoveddør.
    • Naboklager:
      Der er blevet rettet kritik vedrørende både en kabinescooters upassende parkering og opladning samt en forhøjet plankeværkskonstruktion. Begge forhold omhandler lejere og ligger derfor uden for andelsforeningens ansvarsområde. Bestyrelsen gjorde opmærksom på, at eventuelle klager skal indsendes skriftligt til bestyrelsen. Herefter kan bestyrelsen videresende sagen til udlejeren, som i medfør af lejekontrakten har beføjelse til at sanktionere.
    • Ladestandere:
      Etablering af fælles ladestandere koster fra 20.000 kr. og opefter. Efter de nye andelsboligregler har man lov til selv at betale for at få installeret en lader på sin egen parkeringsplads/carport.
    • Praktisk:
      Parkeringsbåsene vil blive genoptegnet i forbindelse med en kommende arbejdsdag, og der skal indkøbes en ny vimpel til flagstangen.

Illustration Vecteezy

ab-hvb.dk 0 Kommentarer