Referat: Ordinær Generalforsamling i Ejerlejlighedsforeningen Sønderhøj 2026

Dato: 7. april 2026 Tidspunkt: Kl. 17.00 Lokation: Dansk Revision, Smedevej 33, 6710 Esbjerg V

1. Mødeinformation og formalia

Generalforsamlingen blev afholdt i henhold til vedtægterne og indkaldelsen dateret den 23. marts 2026. Følgende dagsorden blev fremlagt og behandlet:

1. Valg af dirigent.
2. Bestyrelsens årsberetning.
3. Godkendelse af årsregnskab 2025.
4. Godkendelse af budget for 2026.
5. Valg af medlemmer til bestyrelsen.
6. Valg af suppleant.
7. Valg af revisor.
8. Valg af administrator.
9. Indkomne forslag:
   • 9.1 Opsparing til tag over 10 år.
   • 9.2 Vicevært – ændring af lønaftale vedrørende feriepenge.
10. Eventuelt
    • Storskrald
    • El og opladning
    • ISTA/Varmemålere
    • Forsikring

2. Valg af dirigent (Punkt 1)

En dirigent blev valgt og godkendt af de fremmødte. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig.

3. Bestyrelsens årsberetning (Punkt 2)

Bestyrelsen aflagde beretning for det forgangne år med fokus på følgende hovedpunkter:

• Tagets tilstand: Der har været foretaget en professionel vurdering af ejendommens tag ved Botjek. Botjeks vurdering lød på en restlevetid på 5-8 år, mens bestyrelsen på baggrund af de faktiske forhold vurderer en restlevetid på 10 år som værende mere realistisk. Det understreges dog, at rettidig omhu kræver påbegyndelse af opsparing nu.
• Vedligeholdelsesarbejde: Der er udført løbende murerreparationer ved murerfirmaet Erik Hansen samt udskiftning af træbeklædning på dele af ejendommen.
• Vandskade i nr. 150: Foreningen håndterer i øjeblikket en omfattende sag om en skjult rørskade i nr. 150 (1. sal tv.). Skaden har nødvendiggjort genhusning af beboerne i sommerhus, mens affugtning og reparationer pågår. Sagen føres gennem forsikringen (Topdanmark).

Beretningen blev herefter godkendt af generalforsamlingen.

4. Godkendelse af årsregnskab 2025 (Punkt 3)

Årsregnskabet for 2025 blev gennemgået. Det blev bemærket, at årets resultat udviser et underskud på 106.388 kr., hvilket primært kan henføres til uforudset vedligeholdelsesarbejde.

Nedenstående tabel opsummerer de realiserede tal i forhold til budgettet:

Post	Realiseret 2025 (DKK)	Budget 2025 (DKK)
Indtægter i alt	364.344	364.344
Renovation	92.510	92.500
Fællesarealer	11.496	32.000
Løn havemand	28.122	0
Fælles elforbrug	5.928	7.000
Vedligeholdelse – døre og vinduer	101.808	0
Øvrige vedligeholdelse (Murer/Træ)	124.940	35.000
Forsikring (Bygning/Arbejdsskade)	42.246	37.500
Nets opkrævningsservice	3.930	3.400
Kontorhold og gebyrer	3.623	3.000
Mødeudgifter	393	500
Revisorassistance	21.250	20.500
Administrationshonorar inkl. løn	34.850	31.000
Omkostninger i alt	471.096	262.400
Årets resultat	-106.388	102.944

Bemærkninger til regnskabet: Der blev stillet spørgsmål til foreningens negative driftsegenkapital. Det blev præciseret, at foreningen teknisk set har dækket årets underskud ved at “låne” fra egne vedligeholdelsesmidler, som pr. 31. december 2025 udgør 622.221 kr. Den samlede egenkapital er således fortsat positiv, men behovet for en bidragsstigning er nødvendig for at sikre fremtidig balance i driften.

Regnskabet blev godkendt.

5. Godkendelse af budget for 2026 (Punkt 4)

Budgettet for 2026 blev fremlagt med henblik på at bringe driften i balance.

• Bidragsstigning: Generalforsamlingen vedtog en stigning i ejerforeningsbidraget på mellem 93 og 110 kr. pr. måned (afhængig af det enkelte medlems fordelingstal) med virkning fra 1. juni 2026.
• Besparelser: Der er budgetteret med en besparelse på ca. 15.000 kr. på renovation som følge af nye regler for emballagegebyr, der fremadrettet pålægges virksomhederne.
• Vand og varme: Acontobidragene fastholdes uændrede.

Budgettet blev godkendt.

6. Valg til bestyrelse, suppleanter og revision (Punkt 5-8)

Følgende blev valgt for den kommende periode:

• Bestyrelse: Claus Villadsen (Formand), Palle Meinert (Bestyrelsesmedlem), John Hald Nielsen (Bestyrelsesmedlem).
• Suppleant: Mark Feldberg.
• Revisor: Dansk Revision Esbjerg.
• Administrator: Dansk Revision Esbjerg.

7. Indkomne forslag: Opsparing til nyt tag (Punkt 9.1)

Bestyrelsen fremlagde forslag om en målrettet opsparing til fremtidig udskiftning af ejendommens tag. To modeller blev drøftet (75.000 kr. vs. 100.000 kr. i gennemsnitlig opsparing pr. bolig).

Beslutning: Generalforsamlingen vedtog at følge den lave model med en opsparingsmålsætning på i alt 2,7 mio. kr. (svarende til ca. 75.000 kr. pr. bolig). Beslutningen blev truffet ud fra et ønske om realisme og for ikke at pålægge medlemmerne en for voldsom stigning nu, selvom det anerkendes, at priserne om 10 år forventes at ligge 25-35 % højere.

Dette resulterer i en forhøjelse af opkrævningen på 9,18 kr. pr. m² pr. måned for de deltagende medlemmer med virkning fra 1. maj 2026.

Eksempler på stigning (75.000 kr.-model): | Lejlighedsstørrelse | Månedlig stigning | | :— | :— | | 60 m² | 551 DKK | | 71 m² | 652 DKK | | 86 m² | 789 DKK |

Særbestemmelser: Andelsboligforeningen har meddelt, at de ikke ønsker at deltage i stigningen på nuværende tidspunkt. Enkelte ejere har endvidere mulighed for at vælge kontant indbetaling af deres andel på et senere tidspunkt.

8. Indkomne forslag: Vicevært og feriepenge (Punkt 9.2)

Bestyrelsen redegjorde for en juridisk risiko i den nuværende lønaftale med vicevært Lund, som er “inklusiv feriepenge”. For at overholde gældende lovgivning og undgå efterkrav, indleder bestyrelsen en dialog med Lund om at overgå til indbetaling af 12,5 % via Feriekonto.

9. Drøftelser under Eventuelt

• Storskrald: Der er udfordringer med ureglementeret affald. Beboere kan kontakte viceværten for individuel afhentning mod betaling. Hvis afsender er ukendt, afholdes udgiften til oprydning af fællesskabet.
• El og opladning: Opladning af kabinescootere og elcykler i skurene overvåges. Det nuværende fællesforbrug på ca. 1.000 kr./md. vurderes acceptabelt. Action: Bestyrelsen sørger for opsætning af en stikkontakt i det sidste skur ved næste elektrikerbesøg.
• ISTA/Varmemålere: Action: Bestyrelsen undersøger kontrakten nærmere for at få overblik over priser på ventiludskiftning og adgang til portalen.
• Forsikring: Bestyrelsen har gennemgået policer med Topdanmark for at sikre korrekt CVR-registrering og få overblik over skadeshistorikken.

10. Afslutning

Generalforsamlingen blev hævet i god ro og orden.

Illustration Vecteezy